Арт Стиль Архитектурное бюро

Три шага от мечты к проекту

«Мечты, которые сбываются, — это не мечты, а планы», — сказал как-то классик советской драматургии Александр Вампилов. Мечта о доме превращается сначала в план, потом — в проект.

Однако перед тем как начинать проектирование либо приступать к выбору проекта из готовых коллекций, для потенциального домовладельца важно четко определиться с целевым назначением будущего объекта недвижимости. Иначе фатальные ошибки неизбежны.

Ключевой вопрос: «А зачем мне это надо?»

«Дом мечты» может сделать человека заложником. Вот один пример. Успешный бизнесмен, бывший военный, привыкший командовать и легко формировавший большие рабочие коллективы, как-то столкнулся с неразрешимой проблемой. Все попытки найти управляющего для частного дома потерпели фиаско. Если быть точным, это было хозяйство с участком в гектар и всеми атрибутами родового имения, в которое хозяин вкладывал не только деньги, но и душу. В понимании владельца, управляющим должен быть человек в возрасте, не обремененный семейными проблемами, вредными привычками и хроническими болезнями, который вдохнул бы жизнь в усадьбу, создав в ней эффект присутствия хозяина. В силу бесконечной занятости, сам владелец бывал в свежепостроенном доме нечасто.

Желающих принять привлекательное предложение за приличную зарплату находилось немало. Но была одна загвоздка: в понимании предпринимателя, это должен быть человек надежный, энергичный и деятельный. Он должен прикипеть к этому хозяйству всей душой (сам хозяин относился к своему дому с великолепным ландшафтным участком как к настоящему произведению искусства). Два года служба персонала предлагала новых и новых кандидатов, но испытания не выдержал ни один. Первый — через неделю запил в одиночестве, другой поселил в усадьбе многочисленную родню, которая в силу отсутствия «хозяйских» инстинктов привела поместье в упадок. Третий, казавшийся безупречно деловым и аккуратным, чуть не превратил имение в штаб-квартиру религиозной секты. Проблема человеческого фактора оказалась настолько серьезной, что хозяин решил продать дом и отправился в агентство недвижимости, где и поведал о своих бедах. Но и здесь он столкнулся с проблемой: роскошную отделку и великолепный парк — то, на что хозяин не жалел никаких денег, прагматичные покупатели почему-то не считали удачными инвестициями. Поэтому даже при самом благоприятном раскладе ему удалось бы оправдать никак не больше половины вложенных денег.

Типичная ошибка «мечтателя» — приобрести «по случаю» земельный надел, понравившийся проект или дом и лишь потом подумать о том, как это хозяйство использовать. Следствия всего этого — пустующие дома с огромными эксплуатационными затратами.

Шаг первый: поставить цель

Для того чтобы начать превращение мечты о собственном доме в реальный план действий, будущему домовладельцу важно однозначно определить целевое назначение объекта. Иначе — сколько времени, в какое время года он будет жить в своем доме и чем он намерен в нем заниматься. Можно с некой долей условности выделить основные типы строений, каждый из которых предъявляет свой набор требований к окружению, набору коммуникаций, конструктивному и архитектурному решениям.

Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания должен обеспечить хозяину те же удобства, что и городская квартира. Когда будущий владелец собирается перебраться на постоянное место жительства в район частной застройки, ключевыми для него становятся даже не коммуникации (эти вопросы в условиях населенного пункта обычно вполне решаемы), а аспекты социально-бытовой инфраструктуры. Ведь членам его семьи надо работать, учиться, лечиться, делать покупки, получать денежные переводы, менять валюту и, наконец, реализовать свое избирательное право.

Загородный дом, предназначенный для уикендов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к социуму и городским атрибутам комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий, направленных на поддержание своего «тонуса». Предусмотрев в проекте достаточный набор систем охраны и жизнеобеспечения, можно будет по приезде на дачу не заниматься инвентаризацией имущества и приведением инженерии в рабочее состояние. Состав обязательных удобств можно сократить (печное отопление, электроэнергия, вода), а ванной комнате предпочесть баню, русскую или финскую — дело вкуса и пристрастий хозяина. Дачный дом нуждается в продуманной схеме консервации на зиму, максимальной защищенности от непрошенных гостей и минимальных бытовых удобствах. Реализовать все три фактора в щитовом доме нелегко, но здесь мало компромиссов: летнему дому желательно быть деревянным. И важно не забывать, что значительную часть времени в теплое время года людям на даче хочется проводить на открытом воздухе, и соответствующее обустройство примыкающей к дому территории становится первостепенным.

Четвертая группа — это объекты, полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации. Систематизация частных бизнес-объектов — тема отдельного исследования, и все же в общих чертах этот сегмент можно обозначить. «Вверху» его представительские дома-офисы, резиденции для приема деловых партнеров. Средний уровень — фермерские хозяйства и дома для представителей мелкого частного бизнеса с хозяйственными постройками, мастерскими или встроенные помещения, приспособленные для свободного доступа клиентов: небольшие частные магазины, кафе. Такие объекты все чаще появляются в курортных районах и достойны особого внимания разработчиков готовых проектов. Здесь важно строго разграничивать приватную «хозяйскую» и рабочую зоны, но так, чтобы каждая их них имела резерв для развития. К этой же группе можно отнести дачи для ренты, разные типы мини-отелей — строения максимально функциональные, практичные в эксплуатации и рациональные в строительстве.

Очевидно, что, если бы перед началом строительства герой нашего повествования задал бы себе вопрос о том, зачем ему дом, объект получился бы совсем другим.

Шаг второй: выбрать место

При воплощении в жизнь мечты о доме решающим фактором становится его местоположение. Оно диктуется назначением объекта и определяет требования для выбора проекта.

При всем кажущемся разнообразии предложений на рынке земли для ИЖС, выбор горожанином участка для строительства постоянного дома — задача не из легких. В годы массового панельного домостроения российские города обросли кольцом спальных районов, а перспективные зоны малоэтажной застройки отодвинулись и локализовались вокруг райцентров и городов-спутников. Безупречных пригородов с более или менее однородной социальной средой и принятыми 45–60 минутами на передвижение для центра города в наших краях немного. Альтернативный вариант — новые районы малоэтажной застройки. Здесь цена вопроса существенно возрастает, ведь на плечи будущих новоселов в них возложено решение всех инфраструктурных вопросов, но игра стоит свеч. Если комплексный проект поселка реализуется, рыночная стоимость домов и земли значительно увеличивается.

Строя дом для всесезонных уикендов, надо поставить переде собой несколько важных вопросов. Как подъехать к такому дому зимой, если дороги не убирают? Насколько надежны коммуникации? Как на практике может быть обеспечена охрана? Подобный объект более всего уместен в поселке, где есть постоянные обитатели. Ведь в неохраняемых садоводствах зимой крадут даже фонарные столбы.

В случае строительства летнего дачного дома требования к выбору места будущей застройки почти противоположны тем, что предъявляет к своим владениям постоянный обитатель. Близость городской цивилизации становится скорее недостатком, чем достоинством, зато на первое место выходят особенности ландшафта и окружающей природы. Наконец, для потенциальных владельцев коммерческих объектов, вопрос «локации» становится просто ключевым. Часто успех или неудачу проекта малого бизнеса решают считанные метры, отделяющие владение от основных маршрутов передвижения потенциальных клиентов.

У любой недвижимости (а это прежде всего земля и лишь потом — стены) есть одно типичное свойство: ее ликвидность в первую очередь зависит от того, что находится за пределами данного объекта и лишь во вторую — от усилий владельца. Хозяину усадьбы, расположенной на заповедных землях, чтобы «вдохнуть жизнь» в свои имения, возможно, пришлось бы построить и заселить целый город по соседству. Поэтому выбор земельного участка для будущего дома — это намного больше, чем полдела: ликвидный объект недвижимости вырастет только на благоприятной для этого почве.

Шаг третий: определиться с проектом

О выборе проекта сказано немало. Он диктуется множеством факторов — от назначения дома и числа проживающих в нем до конфигурации имеющегося участка и характера почв. А есть еще вкусовые пристрастия владельца. Остановимся лишь на некоторых нюансах.

Участок — это не только место для размещения дома, но и кусок земли, порой обладающий непростым «характером». На бюджете затеваемого строительства и проекте будущего дома серьезно отразится тип почвы. Прорывающиеся на поверхность грунтовые воды и вязкие болотистые грунты вряд ли позволят с минимальными затратами оборудовать полноценный цокольный этаж. Радующий глаз холмистый ландшафт может оказаться поводом для серьезной головной боли: строения на склонах требуют дополнительного укрепления грунтов и дренажных систем, и не любой застройщик готов к таким затратам.

Определение пятна будущей застройки — это всегда поиск компромисса между несколькими обстоятельствами: требованиями местного архитектурного надзора, предписывающего располагать строения по одной фасадной линии, ландшафтом, ориентацией участка по сторонам света. Чтобы избежать ненужных для зеленых насаждений теней, следует располагать дом ближе к северной границе территории. Если участок расположен на склоне, строить лучше на возвышении. В числе готовых проектов встречаются дома, предназначенные, к примеру, для узких участков, либо те, которые выгодно подчеркивают ту или иную структуру ландшафта.

Наконец, самое же главное заключается в том, что дом должен нравиться самому хозяину и радовать глаз окружающим. Как известно, о вкусах не спорят. Однако здесь есть вот какой нюанс: часто в качестве типообразующего признака проекта пытаются выделить архитектурный стиль (классика, модерн, скандинавский стиль…). Тогда как говорить о принадлежности современного частного дома к тому или иному архитектурному направлению можно с большой долей условности — речь скорее может идти о стилизации. Гораздо важнее, чтобы дом соответствовал мироощущению и укладу жизни своего владельца. Как минимум, он может оказаться или интровертом, или экстравертом. Поэтому его дом может также быть как интерьерным, так и экстерьерным. Нетрудно догадаться, что в первом случае стены строения отделяют мир своего обитателя от окружающей среды, побуждая его больше сосредоточиться на скрытом от посторонних глаз внутреннем пространстве, во втором — наоборот, дом является как бы продолжением ландшафта. Между тем дом, который слишком хорошо «подогнан» под вкусы и амбиции хозяина, подобен дорогому костюму индивидуального пошива, продать который практически невозможно: вероятный покупатель должен иметь не только точно такую же комплекцию, но и абсолютно идентичные вкусы.

Дом должен нравиться не только хозяину, но и по возможности большему числу потенциальных владельцев. Именно это, наверное, и есть основной резон для приобретения готовых проектов по каталогам, многие из которых, кстати, становятся «бестселлерами». Приобретение такого проекта значительно повышает шанс сформировать ликвидный объект недвижимости.

Готовый проект — удачное решение

Хороший проект — это не просто красивая картинка, но и множество деталей, обеспечивающих комфорт: выверенные пропорции, эргономичные планировки, грамотно размещенные лестницы. Кроме того, разработчики должны предложить заказчику конструкцию, которая не пострадает от ветра, не сползет со склона и обеспечит работу инженерных систем. Коллекции готовых проектов — это в первую очередь коллекции проверенных инженерных, архитектурных и маркетинговых решений.

Между тем в каждом квартале частной застройки — свой уклад жизни, градостроительные регламенты и неписаные архитектурные традиции. И в районе с каменными особняками в классическом стиле едва ли окажутся уместными и шедевр деревянного зодчества, и вызывающее строение в стиле Корбюзье. Поэтому, чтобы застройщик мог выбрать оптимальный вариант, проектов «хороших и разных» должно быть много.

С другой стороны, их не может быть слишком много, потому что количество не всегда переходит в качество. Например, в каталоге проектов представлены только варианты, прошедшие строгий отбор, а также доработанные с учетом пожеланий экспертов и потребителей. И сегодня проект, созданный архитектурной мастерской из Петербурга, можно приобрести от Калининграда до Хабаровска.

Но вот в отличие от проектировщиков подрядчики, которых заказчик привлекает к работе, очевидно, должны быть его «земляками»: ведь никто лучше них не знает специфические для данного региона требования архитектурного надзора, технические условия, рынок строительных материалов. Он должен грамотно прочитать проект и дать ему привязку к местным условиям.

И все-таки на встречу в офис строительной компании заказчику лучше всего приходить не с пустыми руками, а с готовым проектом. В этом случае появляется предмет для дальнейшего разговора: составления калькуляций и смет, определения сроков и условий договора. Именно так мечты превращаются в планы, а затем — в объекты недвижимости.

Филипп Урбан