Арт Стиль Архитектурное бюро

Строим на птичьих правах

Строительство дома — достаточно сложная проблема с точки зрения экологических факторов, учитывающихся как применительно к используемым строительным материалам, так и при выборе места для строительства: поиск самого оптимального в геологическом, гидрометеорологическом плане с учетом естественного и искусственного радиационного фона. Приобретя, наконец, желанный участок земли, непременно в живописном месте — на берегу реки или в лесной тиши — застройщик частенько сталкивается с массой проблем, порой абсурдных, проистекающих из пробелов и путаницы нашего природоохранного законодательства.

Строительство на территориях лесного фонда

По Лесному Кодексу РФ в лесах 1-й группы запрещено ведение жилищного строительства. На территории нашей области фактически все леса были переведены в категорию 1 группы. Они находятся в государственном, федеральном подчинении и требуют самого бережного отношения. Эти леса выведены из гражданского оборота — их нельзя продавать, покупать, дарить, наследовать. В Лесном Кодексе перечислена масса видов лесопользования. Но строительство индивидуальных жилых домов им не является. Между тем, по области были нарушения под видом лесопользования. Есть такой договорной тип лесопользования, как сдача участков в долгосрочное безвозмездное пользование сроком до 49 лет. Заключается договор с лесхозом о передаче какого-то участка земли из ГЛФ (государственный лесной фонд) в пользование на 49 лет для осуществления культурно-оздоровительных целей. То есть такой участок леса может быть безвозмездно передан на столь долгий срок для осуществления массовых культурно-оздоровительных целей, допустим, спортивному клубу без возведения на этих землях капитальных строений. Однако отдельные застройщики под видом такого лесопользования пытаются приобрести участок лесного фонда для возведения капитального строения. Конечно, люди, идущие таким незаконным путем, в конце концов сталкиваются с Самарской межрайонной природоохранной прокуратурой, которая осуществляет надзор над законностью подобного рода сделок. К счастью, у нас массовой незаконной застройки в лесах не наблюдается. Люди поступают умнее: они не занимают самовольно леса, а строятся на территориях бывших дач, садовых участков, которые формально попадают в состав бывшего ЛФ (лесного фонда), находящегося в ведении городской администрации. Но несколько лет назад эти территории были выделены в пользование под дачи и жилые дома горожанам, которые впоследствии документально закрепили свои права на эти земельные участки и передали их по наследству своим родственникам либо продали. А уже новые хозяева построили здесь дома, поскольку, приобретая земельный участок, они приобретали и право на строительство. Есть другая проблема — с городскими лесами, в основном расположенными в черте города. Таких лесов в Самаре предостаточно: 7000 га в пределах Кировского, Промышленного и Красноглинского районов. Это самые большие территории, занимаемые сегодня индивидуальной застройкой. До 1997 года они находились в составе ГЛФ (их охраняли, сдавали в аренду, лесопользование). В 1997 году леса были выведены из состава ГЛФ и стали именоваться городскими лесами, а статус их не определен до сих пор — ни муниципальные, ни областные, ни федеральные. В Лесном Кодексе сказано, что вопрос о передаче земель под городскими лесами должен быть решен на основании специального федерального закона о разграничении государственной собственности на землю. Такой закон был принят в 2001 году. В статьях 3, 4, 5 этого закона сказано, что все земли должны быть поделены на федеральные, муниципальные и земли субъектов федерации, кроме земель, находящихся в частной собственности у граждан и организаций. Но про земли под городскими лесами в этом законе как-то забыли упомянуть. Нет и органа управления городскими лесами, а ведь строятся там многие — вся поляна им. Фрунзе от 3 просеки до 9, все побережье Волги до Студеного оврага, п. Южный. Сегодня согласно Земельному Кодексу РФ от 2001 г., к которому прилагается Закон о порядке введения в действие ЗК (в частности, ст.10), распоряжение всеми землями на переходный период отдается органам местного самоуправления. В перспективе, когда распоряжение этими землями перейдет в ведение областной администрации, возникнет повод для проведения ревизии сделок, появятся вопросы о законности использования земель.

Строительство в водоохранных зонах

Само это понятие было введено законодательством еще во времена РСФСР. Положение о водоохранных зонах того периода весьма поверхностно освещало вопросы использования земель на данных участках. Большее развитие эта тема получила в 1995 г. в связи с принятием Водного Кодекса РФ (ВК), обозначившего необходимость создания вокруг поверхностных водных объектов (озера, реки, пруды и другие источники) водоохранных зон и прибрежных защитных полос. На основании ВК в 1996 г. Правительством РФ было издано постановление «О водоохранных зонах водных объектов и их защитных прибрежных полосах», где были очерчены размеры водоохранных зон в зависимости от вида водного объекта (озеро, пруд, болото…), его протяженности и т.п. Например, при стоке свыше 500 км от устья до истока (реки Волга и Самара попадают в эту категорию) водоохранная зона должна составлять 500 м по правому и левому берегам от уреза воды, прибрежная защитная полоса — не менее 100 м. Соответственно, были определены и свои правила, нормы поведения для водоохранных и прибрежных защитных зон. Немного поясним: водоохранная зона — это более широкое понятие, прибрежная защитная полоса, максимально приближенная к самому водному объекту, входит в состав водоохранной зоны. Вполне понятно, что режим использования земель и набор правил поведения применительно к водоохранным зонам более мягкий по сравнению с прибрежными защитными полосами — это мотивируется необходимостью уберечь водные объекты от еще большего истощения и загрязнения.

Что касается строительства в прибрежных защитных полосах, то здесь запрещено выделение участков под садово-дачное и индивидуальное жилищное строительство, а ведение работ осуществляется по согласованию с органами ГУПР (Главное управление природных ресурсов и охраны окружающей среды по Самарской области). В основном, эти зоны предоставляются для размещения водозаборов, портов, рыбных хозяйств, водноспортивных баз, ирригационных устройств, рекреационных зон. Хотя жилищное строительство здесь все же ведется — участки, полученные до 1996 г. в аренду или находящиеся в частной собственности, не изымаются, а остаются у своих владельцев, которые должны соблюдать режим, установленный для прибрежных полос или водоохранных зон. При этом законодательство не запрещает им возвести здесь жилой дом либо продать свой участок новому хозяину. Строительство на таких участках правомочно в том случае, если оно соответствует разрешенному виду использования земель, который обозначен в Свидетельстве государственной регистрации права. Самым сложным остается вопрос о законности установления водоохранных и прибрежных защитных полос. В 1999 г. губернатором области было издано постановление «О минимальных размерах водоохранных зон водных объектов и их прибрежных полос на территории Самарской области», которым для рек Волги и Самары установлены минимальные размеры водоохранных зон — 500 м по каждому берегу, прибрежных полос — 100 м. Однако этот документ временный и не имеет полной юридической силы, а столь необходимый проект водоохранных зон, долженствующий отразить их границы на генплане города, все еще не разработан.

Государственная экологическая экспертиза (ГЭЭ)

В настоящее время ни один объект промышленного и гражданского строительства не обходится без экологической экспертизы. Ведь технологические процессы производства, равно как и все виды хозяйственной деятельности, связаны с потреблением природных ресурсов, накоплением отходов, разнообразными выбросами. Значит, необходимо предусмотреть, точнее, предупредить возможные негативные последствия ведения этой деятельности. Иными словами, требуется оценка воздействия строительства на окружающую природную среду. С этой целью в 1995 г. вышел Федеральный Закон «Об экологической экспертизе». В ст. 12 этого закона перечислены все объекты ГЭЭ уровня субъектов федерации и обозначен ряд необходимой документации, включающей в себя и «иные документы», регулирующие хозяйственную деятельность, реализация которой может повлечь негативные воздействия на окружающую среду. Таким образом, предметом (или объектом) ГЭЭ может быть проектная, предпроектная, инвестиционная документация, технико-экономическое обоснование по строительству, реконструкции, перевооружению и т.д. Отметим, что ГЭЭ проводится экспертной комиссией, сформированной ГУПР или Самарским государственным межрайонным комитетом по охране окружающей среды. В лучшем случае — когда комиссия выносит положительный ответ, затем утвержденный приказом начальника ГУПР, — застройщик получает законодательно закрепленное право на начало строительства. Однако многие нередко сталкиваются здесь с такой проблемой: вся вышеперечисленная документация, являющаяся предметом ГЭЭ, является таковой лишь на стадии ее разработки, а не на стадии реализации. То есть, как только застройщик начинает строиться (вырыли яму для фундамента!), он нарушает стадию, разрешенную для проведения ГЭЭ. Последствия печальны: строение, возведенное с нарушениями санитарных, строительных, экологических норм, по гражданскому законодательству является самовольным. А право собственности на него может быть признано лишь в судебном порядке (ст. 222 ГК РФ). Помощь такому застройщику может оказать Научно-исследовательское учреждение «Центр экологического аудита», существующее в Самаре уже пять лет. Основные направления работы Центра — осуществление экологического аудита для промышленных предприятий и юридических лиц; разработка проектной документации, в том числе и специального раздела проектов — «Охрана окружающей среды», проведение экологического обоснования (экологического консалтинга) для индивидуальных застройщиков, цель которого — определить экологическую безопасность осуществления хозяйственной деятельности по строительству дома, его эксплуатации и т.п. Все необходимые исследования проводят квалифицированные специалисты-практики, много лет работающие в сфере природоохранительного права.

Экологическая оценка строительных материалов

Характеризуя хорошее качество современных строительных материалов, часто используют выражение «экологически чистый материал». Это словосочетание в действительности подразумевает под собой эколого-гигиеническую характеристику (оценку) данного материала. В ее основу положено наличие или отсутствие вредного воздействия материала на человека, находящегося в здании, в конструкциях которого материал был использован. Стало хорошей практикой исследование санитарно-гигиенических свойств новых строительных материалов, которое выявляет наличие вредных для человека веществ в материале. Поясним. Вредное воздействие на здоровье человека могут оказывать летучие вещества, выделяемые материалом (ацетон, эфиры, фенол, формальдегид и др.). Для них установлены предельные нормы концентраций — ПДК. Не менее опасны для здоровья тяжелые металлы (хром, ртуть, свинец, кадмий и др.), которые могут содержаться в виде солей и других соединений в окрасочных составах, цементных материалах и особенно в материалах, производимых из промышленных отходов.

Другая составляющая эколого-гигиенической оценки — радиационно-гигиеническая — введена в действие ГОСТ 30108–94. Этим испытаниям в обязательном порядке должны подвергаться искусственные и природные каменные материалы (тот же самый гранит), в особенности — материалы из промышленных отходов. Суть испытаний заключается в определении суммарной удельной активности естественных радионуклидов. Основные природные радионуклиды, встречающиеся в строительных материалах: радий, торий, калий. Суммарная удельная активность радионуклидов рассчитывается с учетом их биологического воздействия на организм человека, и в зависимости от ее значения определяется возможная область применения материала. Еще один компонент радиационного загрязнения, производимого строительными материалами, — выделение инертного радиоактивного газа радона, являющегося продуктом радиоактивного распада тория и урана. Сам радон химически инертен, не имеет запаха и вкуса, но при распаде образует радиоактивные изотопы свинца, полония и висмута, выводящиеся из организма человека с трудом. Обычно этот газ имеет особенность скапливаться в подвальных помещениях.

Все строительные материалы, содержащие в своем составе полимеры, отходы промышленности и некоторые другие вещества, должны получать сертификаты экологической безопасности для применения на территории России (выдаются Центром метрологии и стандартизации). Причем в сертификате на строительный материал, который каждый застройщик вправе потребовать у фирмы-производителя или фирмы-продавца, должна указываться область гигиенически безопасного применения этого материала.

При отсутствии санитарно-гигиенического паспорта у производителя необходимые исследования (за плату) проводят специалисты районных лабораторий ЦГСЭН (Центра государственного санэпиднадзора), то есть СЭС: берут образцы строительных и отделочных материалов на спектрометрию и хроматографию, отбирают газоанализаторами пробы воздуха и т.д.

С точки зрения экологической безопасности среди всех строительных материалов большой популярностью пользуется дерево: древесина не оказывает вредного воздействия на человека, имеет минимальный собственный радиационный фон. Иными словами, как принято сейчас говорить, это «экологически чистый материал», и деревянное домостроение, довольно широко развитое сегодня, способствует сбережению мировых энергоресурсов и сохранению природы, поскольку сам процесс производства требует минимальное количество энергозатрат. Традиционно считалось, что, вырубая деревья, человек губит источник кислорода, то есть наносит экологический вред природе. Однако попробуем взглянуть на использование древесины с современной точки зрения. Во-первых, для получения древесины человек затрачивает минимум энергии — она необходима лишь для ее добычи и распиловки, в то время как, например, производство 1 кубометра стали требует в 320 раз больше энергии, чем 1 кубометра древесины. Сам синтез древесины происходит за счет энергии солнца (сравните, сколько требуется энергоресурсов для обжига кирпича, цемента, выплавки металлов и сколько вредных выбросов в атмосферу при этом образуется). Энергозатраты на механическую обработку древесины не сравнимы с технологическими энергозатратами при производстве других материалов. Отслужившие свой век деревянные строительные конструкции захоронить очень просто — они сжигаются. При этом никаких особо вредных газов не выделяется (кроме углекислого). Однако, если бы дерево оставалось в лесу, то, закончив свою жизнь, оно бы упало и сгнило, выделив столько же углекислого газа, как и при сжигании. Поэтому ясно, что, спиливая спелое дерево и высаживая на его месте молодняк, мы сохраняем «легкие планеты». Именно на этом принципе основано производство одного из ведущих производителей деревянных домов компании «Хонка»: поддерживая природный баланс, она сажает ровно столько деревьев, сколько вырубает. Таким образом, экологическая оценка древесины в роли строительного материала весьма высока при условии постоянного возобновления лесного фонда и строго планируемых рубок.

Надеемся, что все проблемы из области природоохранных законов-“заморочек”, о которых мы рассказывали сегодня, обойдут вас стороной, и процесс строительства дома под грамотным «руководством» наших статей принесет вам лишь приятные эмоции. Информацию по различным вопросам строительства вы также всегда можете получить в нашем консультационном центре.