Арт Стиль Архитектурное бюро

Правовые последствия самовольной постройки

Понятие «самовольная постройка» определяется Гражданским кодексом Российской Федерации. Самовольной постройкой в соответствии со Статьей 222 ГК признается как жилой дом, так и любое иное недвижимое имущество, строение (сарай, гараж, цех, административное здание и т.д.):

  • созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
  • созданное без получения на это необходимых разрешений;
  • созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

При наличии любого из трех признаков недвижимое имущество признается самовольной постройкой.

Следует отметить, что в соответствии с Законом РФ «Об основах Федеральной жилищной политики» (ст. 23) право на осуществление строительства жилищного фонда предоставляется застройщику либо в порядке, установленном законодательством, физическому или юридическому лицу, которому этот жилищный фонд предоставлен в пользование или в аренду, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору.

Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Только при наличии соответствующих землеустроительных документов выдается и архитектурно-планировочное задание (комплекс требований и условий проектирования строительства объекта).

Особенно необходимо отметить, что в действующем законодательстве о градостроительстве самовольная постройка определяется более емко, а именно как строительство объекта без разрешения на строительство.

Разрешение на строительство — основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Судом может быть признано право собственности на самовольную постройку на не принадлежащем тому или иному лицу земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Суд может принять и иное решение, защитив законные интересы владельца земельного участка, на котором осуществлена постройка.

Лицо может быть признано собственником постройки, если земельный участок находится в его собственности либо пожизненном наследуемом владении, бессрочном (постоянном) пользовании. В этом случае владелец участка возмещает лицу, осуществившему самовольную постройку, расходы в размере, определенном судом.

Спор между этими лицами и органами местного самоуправления может занять много времени. Возникает вопрос: кто является собственником самовольной постройки с момента фактического возведения до определения ее юридической судьбы? По мнению авторов Комментария к ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, будет являться лишь собственником строительных материалов, поскольку при всех указанных в Гражданском кодексе вариантах оно вправе как распорядиться ими при сносе строения, так и получить компенсацию в размере, определенном судом, если строение будет закреплено на праве собственности за законным владельцем земельного участка.

Таким образом, негативные правовые последствия возведения самовольного строения выражаются в следующем. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не полномочно распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства. Сделки с указанными объектами ничтожны. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, за его счет, кроме случаев, указанных в Гражданском кодексе. Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние.

В процессе разрешения дел указанной категории (при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству) предлагается предоставить доказательства, свидетельствующие о предоставлении в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. В необходимых случаях суд оказывает сторонам содействие в сборе соответствующих доказательств. Следует учитывать, что по общему правилу вопрос о предоставлении земельного участка решается в административном порядке. Так, например, согласно законодательству о местном самоуправлении к полномочиям органов местного самоуправления отнесено решение вопроса о предоставлении земельных участков заинтересованным лицам.

Вместе с тем в случаях, когда действующее земельное законодательство устанавливает материально-правовые основания, согласно которым граждане и юридические лица имеют право на приобретение соответствующего участка, оно (при нарушении) подлежит защите в судебном порядке. В частности, судам подведомственны требования о признании неправомерным отказа местной организации в предоставлении земельного участка, в том числе и для строительства индивидуального жилого дома. Соответствующее дело может быть возбуждено заинтересованным лицом как в порядке искового производства, так и, в отдельных случаях, в зависимости от конкретных обстоятельств, при обжаловании действий и решений, нарушающих права и свободы граждан.

Примечательно, что до введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации судам не были подведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенное строение, что, однако, не исключало предъявления заинтересованными лицами разнообразных «смежных» требований, связанных, как правило, с последствиями подобного строительства — как-то: признание права на материалы, полученные при сносе дома, вселение на ранее занимаемую площадь и т.д. Вместе с тем, как уже было отмечено, согласно п. 3 ст. 222 ГК, «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку». Ранее действовавшее законодательство в случаях, когда отступление от проекта строительства не являлось существенным и (или) нарушение Строительных норм и правил не было грубым, также допускало возможность для суда с учетом всех других конкретных обстоятельств дела принять решение, на основании которого осуществлялась правовая регистрация построенного дома. Аналогичный порядок действовал и при устранении застройщиком допущенных нарушений в установленные судом сроки.

В настоящее время Гражданский кодекс прямо указывает лишь на одно основание, дающее право суду решить вопрос о признании права собственности на строение, — предоставление застройщику соответствующего земельного участка.

В тех случаях, когда строительство осуществлялось на отведенном участке, но с существенным нарушением норм и правил, может быть использовано заключение специалиста или назначена экспертиза.

Выясняя, будет ли предоставлен застройщику участок, необходимо привлекать к участию в деле структуры, к компетенции которых закон относит решение соответствующих вопросов (органы местного самоуправления и т.д.).

При возникновении между несколькими заинтересованными лицами спора, касающегося самовольно построенного объекта, следует учитывать, что уполномоченный орган может решить вопрос о предоставлении земельного участка одному из заинтересованных лиц или сообщить суду, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен той из сторон, за которой суд признает право собственности на строение.

Право на земельный участок должно быть надлежащим образом оформлено и документально подтверждено государственным актом на право собственности на землю. По вступлении в силу решения суда о признании права собственности на постройку это право подлежит государственной регистрации.

Но нужно учитывать, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за лицом, осуществившим строительство, ни за собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. В заключение следует отметить, что указанные дела рассматриваются в суде по месту возведения соответствующего строения.

ООО «Правовое агентство „ПСЛ“»,
Самара, ул. Самарская, 46, оф. 7,
тел.: (846) 279 89 19