Арт Стиль Архитектурное бюро

Мансарда в квартире

Законодательство РФ разрешает устройство мансардных помещений, но с обязательным оформлением и введением в эксплуатацию в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

В Самаре из многочисленных нормативных актов, регламентирующих рассматриваемый вопрос, следует выделить Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 г. № 61 в редакции от 25.12.03 г.

Так, в свете данных правил, в частности ст. 17, для осуществления реконструкции мансарды необходимо владеть земельными участками, иными объектами недвижимости, также правом реконструкции строений обладают доверенные лица собственников.

Право на строительные изменения недвижимости может быть реализовано при наличии разрешения на строительство, предоставляемого на основании Постановления главы города Самары Департаментом по строительству и архитектуре. Разрешение на строительство — документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения, и сооружения (в нашем случае — мансарды), благоустройство территории. Но обо всем по порядку. Прежде чем получить разрешение на строительство, необходимо подать заявку на проектирование. Заявка подается в Департамент по строительству и архитектуре администрации г. Самары. К заявке нужно приложить правоустанавливающие документы на собственность объекта и др. Проектная документация — это графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта указанных объектов, а также благоустройства их земельных участков. Проект необходимо согласовать с организациями, представленными в Приложении № 2 Правил.

Основные из них:

  • производственное управление водопроводно-канализационного хозяйства;
  • трест «Самарагаз»;
  • самарские тепловые сети;
  • самарские городские электрические сети;
  • самарская городская телефонная сеть;
  • самарский межрайонный комитет экологии и природных ресурсов;
  • городской центр санэпиднадзора и др.

После того как проект согласован, он вступает в силу на основании соответствующего Постановления главы города.

Это первый этап оформления документации. Теперь, когда утвержденный проект, согласования со всеми, указанными в Правилах, организациями на руках, необходимо получить разрешение на строительство.

Разрешение на строительство, реконструкцию согласно ст. 21 Правил выдается Департаментом строительства и архитектуры администрации города Самары по результатам согласования и проведения экспертизы проектной документации на ее соответствие градостроительным регламентам, а также строительным и санитарным нормам и правилам, экологическим и техническим стандартам, иным обязательным требованиям.

К заявке на разрешение на строительство прилагаются:

  • документы о правах заявителя на земельный участок (для юр. лица);
  • проектная документация, согласованная и прошедшая экспертизу в установленном порядке;
  • иные документы в соответствии с действующим законодательством.

В Департамент по строительству и архитектуре администрации г. Самары собственнику нужно предоставить, в том числе, копию инвентарного дела БТИ г. Самары (с поэтажными и схематичным планами), правоустанавливающие документы на объект права (договор купли-продажи, свидетельство о гос.регистрации права и т.д.); согласование с Управлением по обеспечению сохранности и использования, если объект является памятником (в Департаменте культуры администрации Самарской области); справку МУП об отсутствии задолженности по арендной плате за землю (или акт сверки платежей комитета по управлению имуществом г.Самары). От юридических лиц в Департаменте ждут также учредительные документы (и копию, заверенную руководителем); справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности перед бюджетом, лицензию на осуществление строительства (от застройщика). Решение об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суде.

Разрешение на строительство, реконструкцию выдается на срок не более, чем 3 года. В случаях изменения градостроительного регламента, требуется получение нового разрешения на строительство.

Градостроительный регламент представляет собой совокупность видов и параметров земельных участков и иных объектов недвижимости при осуществлении градостроительной зоны. При этом разрешение на строительство не потребуется, если работы не затронут конструктивных и других характеристик надежности строения, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации. Заказчик обязан предоставить информацию о сроках начала устройства мансарды в Департамент строительства и архитектуры администрации г. Самары.

Статья 23 Правил разъясняет сдачу объекта и право на его эксплуатацию и использование. Данное право подтверждается актом приемки объекта.

После завершения строительства или реконструкции объекта собственник или его представитель направляет в УГА (Управление Главного Архитектора) заявку на инспекцию. УГА ставит в известность все организации, уполномоченные участвовать в приемочной комиссии. В течение 15 дней с момента подачи заявки приемочная комиссия осматривает объект и констатирует факт соответствия объекта проектной документации, обязательным строительным нормам и правилам, другим обязательным требованиям.

До приведения объекта (в нашем случае мансардного помещения) в соответствие с указанными требованиями его использование запрещено.

Отказ приемочной комиссии подписать акт приемки объекта может быть обжалован в судебном порядке.

Законом запрещается переустройство помещений, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических норм, действующих для жилых домов, а также изменяющих архитектурный облик жилых домов: устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений, что подлежит оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Но, конечно, собственники вправе переустраивать занимаемые ими помещения, устраивать мансарды, если при этом улучшаются условия использования таких помещений и предварительно оформлены разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие строительные и архитектурные нормы, жилищные и иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов.

Для устройства мансардного помещения в квартире недостаточно одного желания и фантазии — необходимо также знание соответствующего законодательства и всех нюансов, связанных с этим мероприятием, поэтому на практике часто приходится сталкиваться с уже совершенными в ходе перепланировки грубыми нарушениями строительных и иных норм. Это приводит либо к новому переустройству помещений в соответствии с требованиями строительного законодательства, к новым и значительным финансовым расходам, либо к получению разрешения не совсем юридически чистым путем.

Для того чтобы избежать таких нарушений и «головной боли», обязательно сопутствующей разрешению рассматриваемого нами вопроса, нужно доверить всю эту работу профессионалам.

Наталья Жоголева,
Правовое агентство «ПСЛ»